Immobili e Casse di previdenza: fiducia ritrovata? Tra luci ed ombre i nuovi trend di investimento immobiliare

Il “Rapporto 2012 sull'investimento immobiliare nel settore previdenziale italiano” di Cordea Savills (scaricabile sul sito ADEPP) rappresenta un interessante visione prospettica trasversale e longitudinale/temporale sugli investimenti immobiliari delle casse di previdenza pubbliche e private.


In sintesi il valore del patrimonio immobiliare gestito dal sistema previdenziale italiano è stimato complessivamente intorno ai 23,4 miliardi di Euro con una incidenza, rispetto al patrimonio posseduto, pari al 58% per la previdenza pubblica, 30% per la previdenza privata e 6,6% per quella complementare.


L’ INPS (con 19 milioni di contribuenti) possiede circa 12000 unità immobiliari a reddito pari a 1,7 miliardi di valore, più 5 miliardi di patrimonio strumentale non a reddito, oltre al 40% di azioni della maggiore SGR italiana, IDEA FIMIT. Ha inoltre apportato a fondi immobiliari gestiti da quest’ultima gli immobili ex INPDAP ed ENPALS ed ha sottoscritto quote in un fondo immobiliare specializzato nell’edilizia universitaria (gestito da Fabrica Sgr).


Le CASSE PRIVATE (con 3 milioni di contribuenti) posseggono 9,6 miliardi di Euro di immobili detenuti in modo diretto (il 22,75% dell’asset allocation complessiva), cui si aggiungono 3,1 miliardi di Euro di quote in fondi immobiliari (7,3%).


“Oggi” ha affermato il presidente di Federimmobiliare Tamburini “a distanza di un lustro dal manifestarsi delle difficoltà, non è ancora chiaro quando il quadro economico generale potrà dirsi recuperato alla crescita. Per l’investimento immobiliare, particolarmente penalizzato dal credit crunch, le difficoltà sono particolarmente significative anche se strutturalmente restano impregiudicate quelle caratteristiche che ne raccomandano tradizionalmente e necessariamente l’inclusione all’interno del portafoglio di investimenti degli investitori istituzionali.”


Dal rapporto si evincono alcune tendenze che vedono gli Enti previdenziali, tradizionalmente rivolti al comparto residenziale, spostare le loro scelte verso investimenti immobiliari “commerciali”, ovvero uffici, in primis, industriali, commerciali al dettaglio e alberghieri. 


Molte Casse stanno attuando una vendita programmata del patrimonio immobiliare non strumentale detenuto in via diretta, per limitare il possesso di immobili scarsamente performanti in quanto a redditività da locazione (ad esempio gli immobili abitativi) a beneficio di una maggiore diversificazione funzionale con l’acquisto di proprietà immobiliari non residenziali.


Aumentano poi gli affidamenti a fondi immobiliari che promettono rendite patrimoniali più efficienti grazie all’opera di gestori professionali e al contempo, con le operazioni di apporto, producono “benefici” immediati sui bilanci in quanto determinano, da una parte, plusvalenze implicite, visto che gli immobili sono per lo più valorizzati al costo storico di acquisizione, e dall’altra, una maggiore efficienza sotto il profilo del trattamento fiscale.


Si rileva infine una forte esposizione verso quei fondi immobiliari focalizzati sui progetti di housing sociale (in particolare il Fondo Investimenti per l’Abitare promosso dalla Cassa Depositi e Prestiti) ma anche per quelli impegnati sul fronte infrastrutturale (Fondo Infrastrutture gestito da F2i Sgr).


Quindi una fiducia generalizzata delle Casse verso gli investimenti immobiliari, che per le loro caratteristiche di non volatilità restano uno dei punti fermi degli investimenti a lungo termine, anche se non possiamo nasconderci che il mattone, proprio per la sua non volatilità, dipende più di ogni altro investimento dalle scelte di politica fiscale dei Governi.

Anna Sozzi

10-11-2012

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